Der hän­gen­de Gar­ten von Stuttgart

Wenn eine der inno­va­tivs­ten Pla­nungs- und Bera­tungs­fir­men der Immo­bi­li­en­bran­che Euro­pas ein eige­nes Gebäu­de errich­tet, dann wird das Außer­ge­wöhn­li­che zum Stan­dard: Bei OWP12 fängt die Inno­va­ti­on schon weit unter der Boden­plat­te an. Das neue Büro­ge­bäu­de von Drees & Som­mer fas­zi­niert bis ins Detail. Und macht unmiss­ver­ständ­lich klar: Gebaut wird in Zukunft ganz anders!

Der meist foto­gra­fier­te Bestand­teil von OWP12 befin­det sich im Mit­tel­teil der Fas­sa­de. Eine ver­ti­ka­le Blu­men­wie­se ist eben immer noch exo­tisch, obwohl sich das nach dem Wil­len vie­ler Pla­ner und Ent­schei­der in den kom­men­den Jah­ren deut­lich ver­än­dern soll. OWP ist das Kür­zel für „Obe­re Wald­plät­ze“ und beschreibt eine Stra­ße im Stutt­gar­ter Vier­tel Vai­hin­gen.

Doch bevor die herbst­lich ein­ge­färb­te Natur­fas­sa­de an sich bewun­dert wer­den kann, muss ein Park­platz gefun­den wer­den. Mehr als 4000 Mit­ar­bei­ten­de sind für das inter­na­tio­na­le Bera­tungs­un­ter­neh­men für den Bau- und Immo­bi­li­en­sek­tor tätig, davon allein 1100 vor Ort in der Fir­men­zen­tra­le. Der Weg zum ers­ten Mee­ting führt an der Bau­stel­le vorbei.

Prac­ti­ce what you preach

Stef­fen Szeidl

Stef­fen Szeidl ist einer von drei Vor­stän­den von Drees & Som­mer und erklärt, war­um wir vor einem Game Chan­ger der Bau­wirt­schaft ste­hen: „Wir sind in den letz­ten Jah­ren stark gewach­sen. Schon vor drei Jah­ren erfolg­te daher der Beschluss, ein wei­te­res Gebäu­de auf dem Drees & Som­mer-Cam­pus zu errich­ten. Bereits vor Coro­na hat­ten wir unse­re bestehen­den Büro­land­schaf­ten mit moderns­ter Medi­en­tech­nik aus­ge­stat­tet und die Vor­aus­set­zun­gen für hybri­des Arbei­ten zwi­schen Home­of­fice und Büro geschaffen.

Das neue Gebäu­de bie­tet jetzt all das, was das Home­of­fice nicht oder nicht immer leis­ten kann: Räu­me für Kon­zen­tra­ti­on, Kom­mu­ni­ka­ti­on und Koope­ra­ti­on in den ein­zel­nen Teams. Und wir wol­len mit die­sem Neu­bau natür­lich mit bes­tem Bei­spiel auch für unse­re Kun­den vor­an­ge­hen, eine nach­hal­ti­ge und digi­ta­le Blau­pau­se für Büro­ge­bäu­de der Zukunft schaf­fen. Prac­ti­ce what you preach.“

Mit einem amü­sier­ten Seuf­zen erklärt der Fir­men­chef: „Als auf Bau und Immo­bi­li­en spe­zia­li­sier­tes Bera­tungs­un­ter­neh­men ist der Anspruch an unser eige­nes Pro­jekt natür­lich beson­ders hoch. Nicht nur von unse­ren Fach­leu­ten aus dem Bau- und Wirt­schafts­in­ge­nieur­we­sen. Genau­so beschäf­ti­gen wir Exper­tin­nen und Exper­ten ver­schie­de­ner Fach­rich­tun­gen wie Che­mie, Design, Psy­cho­lo­gie oder Öko­lo­gie. Und das wir die Anfor­de­run­gen so vie­ler Dis­zi­pli­nen in unse­rem Gebäu­de in Ein­klang brin­gen, war nicht immer ein­fach, umso mehr sind wir stolz auf das Ergebnis.“

Der Weg zum Leuchtturm

Das neue Herz von Drees & Som­mer star­tet als Plus­ener­gie-Haus, soll also mehr Ener­gie erzeu­gen, als es ver­braucht. Tho­mas Ber­ner, der Pro­jekt­lei­ter von OWP12, kommt zum Gespräch hin­zu. Er erklärt, war­um die Inno­va­ti­on schon unter der aller­ers­ten Beton­schicht anfängt: „Wir haben mit dem The­ma Nach­hal­tig­keit begon­nen. Ganz schnell war klar, dass wir Geo­ther­mie ein­set­zen wol­len. 22 Boh­run­gen befin­den sich unter dem Gebäu­de und ver­sor­gen OWP12 mit Wär­me. Dazu kommt eine inno­va­ti­ve Pho­to­vol­ta­ik­fas­sa­de auf der Süd- und West­sei­te. Das The­ma Ener­gie­ge­win­nung zieht sich über das Dach wei­ter. Damit war aller­dings klar, dass wir nicht genü­gend begrün­te Dach­flä­che schaf­fen konn­ten. So ent­stand die Idee für unse­ren Eye Cat­cher – die Grün­fas­sa­de sticht sofort ins Auge.“

Der erfah­re­ne Bau­in­ge­nieur schil­dert, was es mit den hän­gen­den Gär­ten von Vai­hin­gen auf sich hat: „Wir woll­ten kei­ne Moo­se und brau­ne Pflan­zen, son­dern ein blü­hen­des, bele­ben­des Ensem­ble zu allen Jah­res­zei­ten. Auf der Nord­sei­te ist das gar nicht so ein­fach, vor allem nicht auf einer so gro­ßen Flä­che über meh­re­re Stock­wer­ke. Aber mit einem sorg­fäl­tig aus­ge­ar­bei­te­ten Pflanz­plan wächst und gedeiht die Wand her­vor­ra­gend. Der grü­ne Vor­hang sorgt für ein Tem­pe­ra­tur-Del­ta von rund 4 bis 5 Grad, im Win­ter wär­mer, im Som­mer küh­ler.“ Nicht ohne Stolz schil­dert Ber­ner, dass Stutt­gart in neu­en Bebau­ungs­plä­nen Grün­fas­sa­den bei Gewer­be­bau­ten for­dert, es aber bis­her kaum Erfah­run­gen damit gibt. „Da sind wir ech­te Pio­nie­re. Zusam­men mit den betei­lig­ten Fir­men haben wir neue Ent­wick­lun­gen umgesetzt.“

Dick ist doof

Beim Gang um das Gebäu­de errei­chen wir die Süd­sei­te. Nur etwas mehr als 20 Meter lie­gen zwi­schen Gebäu­de und Radau, denn hier führt die A 831 sechs­spu­rig ent­lang. Tho­mas Ber­ner zeigt auf die nächs­te Inno­va­ti­on. „Das ist eine ech­te Welt­pre­mie­re. Die Fas­sa­de besteht hier aus Modu­len. Hoch­haus­taug­lich. Lang­le­big. Mit per­fek­tem Schall­schutz. Und bestückt mit Solar­zel­len.“ Gemein­sam mit den Fir­men FKN und Evo­nik wur­den die­se vaku­um­ge­dämm­ten Panee­le mit über­ra­gen­den Eigen­schaf­ten ent­wi­ckelt. Die Exper­ten haben die Ele­men­te so designt, dass die Vaku­um­däm­mung ihre ver­meint­li­che Emp­find­lich­keit ver­liert. „Wir gehen von einer Lebens­dau­er von min­des­tens 40 Jah­ren aus.“

Fir­men­chef Szeidl ergänzt, dass die Modu­le crad­le-to-­crad­le-fähig sei­en, sich also in ihre Bestand­tei­le zer­le­gen las­sen und die Mate­ria­li­en wie­der­ver­wen­det wer­den kön­nen. Unbe­zahl­ba­re High­tech-Spie­le­rei? Stef­fen Szeidl ver­neint ener­gisch: „Die Fas­sa­de hat eine Tie­fe von nur noch neun, inklu­si­ve Pho­to­vol­ta­ik von nur 21 Zen­ti­me­tern, statt wie bei einer Stan­dard­fas­sa­de 35 bis 40 Zen­ti­me­ter. Das schafft etli­che Qua­drat­me­ter mehr nutz­ba­ren Raum. Und das macht die­se etwa 20 Pro­zent teu­re­ren Ele­men­te auch kos­ten­tech­nisch abso­lut wettbewerbsfähig.“

Übri­gens: Den Schall­schutz der dün­nen Fas­sa­de hat das Insti­tut für Fens­ter­tech­nik Rosen­heim geprüft und als vor­bild­lich attes­tiert. Szeidl dazu: „Die Modu­le wur­den als Patent ange­mel­det und vor­ge­stellt. Die bau­auf­sicht­li­che Zulas­sung gibt es seit letz­tem Jahr als hoch­haus­taug­li­che Fassade.“

Haus mit Knick und Kante

Nicht nur die Nähe zur Auto­bahn ist eine Her­aus­for­de­rung, son­dern auch der Schnitt des Grund­stücks selbst. Szeidl beschreibt es als bana­nen­ähn­lich. Die­ser Form folgt auch OWP12 in sei­nem Grund­riss. So erge­ben sich drei Gebäu­de­ele­men­te. Das Mit­tel­teil mit der begrün­ten Fas­sa­de stellt das Gelenk dar, wel­ches die ande­ren bei­den Gebäu­de­tei­le ver­bin­det und um das sich das Gebäu­de dreht.

Um die Kos­ten im Rah­men zu hal­ten, wand­ten die Pla­ner einen beson­de­ren Kniff an, wie Stef­fen Szeidl erklärt: „Beim Bau heißt es immer, wir wür­den doch nur Uni­ka­te errich­ten. Aber das ist Unsinn. Schaut man etwa in den Auto­mo­bil­bau, dann sind extrem vie­le Vari­an­ten mög­lich, die aber alle aus einer über­schau­ba­ren Anzahl an mög­li­chen Kom­po­nen­ten zusam­men­ge­stellt wer­den. Also haben wir das Gebäu­de pla­ne­risch in klei­ne­re Ein­hei­ten auf­ge­teilt und geschaut, wo wir glei­che Funk­tio­na­li­tä­ten haben. Wie kön­nen wir schon in der Pla­nung modu­la­ri­sie­ren? Es geht dabei nicht um die bil­li­ge qua­dra­ti­sche Kis­te. Dafür haben wir eine digi­ta­le Pla­nungs­me­tho­dik ange­wandt, die jeden indi­vi­du­el­len Archi­tek­tur­ent­wurf und alle tech­ni­schen Gebäu­de­kon­zep­te in Modu­le über­set­zen kann.“

Der Fir­men­chef ergänzt: „Ein offen­sicht­lich revo­lu­tio­nä­rer Gedan­ke, denn wenn man sich die neu­en Gebäu­de über­all in Euro­pa anschaut, dann haben wir etwa 80 Pro­zent Ein­zel­stü­cke, und nur 20 Pro­zent sind stan­dar­di­siert. Wir müs­sen das umdre­hen, wenn wir schnel­ler, kos­ten­güns­ti­ger und effi­zi­en­ter bau­en wol­len. Man sieht bei unse­rem Gebäu­de, dass stan­dar­di­sier­te Modu­le auf jedem Geschoss wie­der ein­ge­setzt wer­den. So kom­men wir am Ende zu einer Immo­bi­lie, die inno­va­tiv und unge­wöhn­lich ist, sich aber bei den Kos­ten über den gesam­ten Lebens­zy­klus hin­weg auf dem glei­chen Niveau bewegt wie Standardlösungen.“

Klein gedacht – cle­ver gemacht

Tho­mas Berner

Der Gedan­ke des Moduls gewinnt in OWP12 vor allem beim Innen­aus­bau eine ganz neue Dimen­si­on. Ber­ner beschreibt zunächst den Stan­dard: „Zuerst ent­wer­fen die Pla­ner die Anfor­de­run­gen, dann geht es für jedes ein­zel­ne Gewerk in die Aus­schrei­bung, in der Regel bekommt dann der bil­ligs­te den Zuschlag. Im Stan­dard haben Sie den Roh­bau, in den dann Hei­zung, Lüf­tung, Käl­te, Sani­tär kommt – jeder mit sei­ner eige­nen Mon­ta­ge­mann­schaft, jeder mit sei­ner eige­nen Pla­nung. Es wird also vor Ort rela­tiv viel gebas­telt und zusammengebaut.“

Wir schlän­geln uns an Hand­wer­kern und Mate­ri­al vor­bei ins Inne­re von OWP12 und arbei­ten uns ins vier­te Geschoss vor. „Hier oben sind wir schon fast kom­plett fer­tig“, beschreibt Tho­mas Ber­ner die Situa­ti­on vor Ort. Der Tro­cken­bau steht, der Tep­pich ist ver­legt, der Innen­aus­bau fast fer­tig. Bis auf die Decke, denn dort sind die Instal­la­tio­nen noch nicht ver­klei­det. „Doch, die ist auch fer­tig“, bemerkt der Fach­mann die erstaun­ten Bli­cke. „Wir haben uns zum Ziel gesetzt, eine höhe­re Qua­li­tät zu errei­chen, die hin­ter­her auch sicht­bar bleibt. Also kei­ne abge­häng­ten Decken. Wir wol­len unse­ren Besu­chern die­se Lösun­gen auch spä­ter zeigen.“

Die Stutt­gar­ter woll­ten die­se eher­ne Pra­xis aber auf­lö­sen, eine deut­lich agi­le­re Form der Gebäu­de­pla­nung und ‑erstel­lung rea­li­sie­ren. Drees & Som­mer ent­wi­ckel­te zusam­men mit dem schwä­bi­schen Würth-Kon­zern ein erneut revo­lu­tio­nä­res Konzept.

Tho­mas Ber­ner beschreibt den Pro­zess: „Wir woll­ten eine mög­lichst hohe Vor­fer­ti­gung errei­chen. Mit Würth haben wir TGA-Modu­le ent­wi­ckelt. Das sind fünf Meter lan­ge Modu­le, die Ele­men­te der tech­ni­schen Gebäu­de­aus­rüs­tung beinhal­ten, also bei­spiels­wei­se Heizungs‑, Kli­ma und Elek­tro­tech­nik. Die Modu­le las­sen sich wet­ter- und auch orts­un­ab­hän­gig in der Hal­le her­stel­len. Dann wer­den sie mit dem Lkw just in time auf die Bau­stel­le gelie­fert und hier mon­tiert. Und zwar nur noch mit einem Team. Das ent­las­tet die Mon­teu­re und erhöht gleich­zei­tig die Qua­li­tät, da die ein­zel­nen Modu­le mil­li­me­ter­ge­nau pro­du­ziert wer­den kön­nen. Zudem sind wir viel schnel­ler, schaf­fen in einer hal­ben Woche, was sonst zwei Wochen dau­ert. Beim drit­ten Geschoss etwa dau­er­te es vier Stun­den, um eine 400 Qua­drat­me­ter gro­ße Ein­heit fer­tig zu stel­len. Hei­zung, Lüf­tung, Sani­tär, Käl­te und Elek­tro­tras­se, fer­tig gedämmt und mit allen Ven­ti­len so mon­tiert, dass die Strän­ge sepa­rat abdrück­bar sind.“ Man merkt dem alten Hasen sei­ne Begeis­te­rung deut­lich an.

Spät, aber gelungen

Also alles nur eitel Son­nen­schein, wenn es um das neue Gebäu­de geht? Stef­fen Szeidl gesteht: „Fast hät­ten wir trotz­dem einen ent­schei­den­den Feh­ler gemacht. Wir haben Phoe­nix Con­ta­ct erst rela­tiv spät an Bord geholt.“ Der Exper­te schil­dert die übli­che Pra­xis: „Die MSR, also die Gebäu­de­au­to­ma­ti­on, bekommt in der Regel als letz­tes den Zuschlag im Bau­ab­lauf und muss sich dann mit dem abfin­den, was die ande­ren Gewer­ke in ihrer Aus­schrei­bung defi­niert haben. So bleibt die Gebäu­de­au­to­ma­ti­on, die ja eigent­lich für eine effi­zi­en­te Inte­gra­ti­on der Gewer­ke steht, häu­fig ein Stück­werk. Sie muss viel zu spät aus vie­len Vor­leis­tun­gen ande­rer Gewer­ke ein stim­mi­ges Gesamt­kon­zept stri­cken, gefan­gen in den ver­schie­dens­ten Schnitt­stel­len, unter­schied­li­chen Funk­tio­na­li­tä­ten und gro­ßem Zeit- und Kostendruck.“

Da aber Phoe­nix Con­ta­ct und Drees & Som­mer in ande­ren Pro­jek­ten im engen Aus­tausch stan­den, kam irgend­wann auch das The­ma OWP12 auf. Gera­de noch recht­zei­tig, wie Szeidl heu­te betont: „Ich bin sehr froh, dass Phoe­nix Con­ta­ct noch in der spä­ten Pla­nungs­pha­se dazu­ge­sto­ßen ist.“ Denn die Ost­west­fa­len brach­ten die The­ma­tik der IoT-basier­ten Gebäu­de­au­to­ma­ti­on in ihrem Kon­zept des Smart Buil­ding Designs als ent­schei­den­den Impuls in die­ser Pha­se mit ein.

Bern­hard Tillmanns

Bern­hard Till­manns, als Direc­tor Indus­try Manage­ment Buil­ding Tech­no­lo­gy ver­ant­wort­lich für das The­ma bei Phoe­nix Con­ta­ct, ergänzt: „Wir haben die Fir­ma BIT als unse­ren Sys­tem­part­ner für das Pro­jekt emp­foh­len. BIT kommt aus dem Rechen­zen­trums­bau, mit Kom­pe­tenz im Bereich Ver­sor­gungs­tech­nik. Die­se Exper­ten haben zusätz­lich die The­men IT-Kom­pe­tenz, Daten­mo­del­lie­rung und IT-Secu­ri­ty in die Errich­tungs­pha­se mit ein­ge­bracht, also Fähig­kei­ten, die bei der Errich­tung eines inno­va­ti­ven Gebäu­de­ma­nage­ments not­wen­dig sind. Uns war es sehr wich­tig, hier das Mind­set zu ändern. Nur wenn die­se Exper­ti­se früh­zei­tig ein­ge­bun­den wird, kann ein Gebäu­de spä­ter im Betrieb auch ganz neue Fähig­kei­ten entwickeln.“

Hard­ware ist nur die Hülle

Stef­fen Szeidl ergänzt: „Pla­nung, Bau­lei­tung, Fer­tig­stel­lungs­ter­min und Betrieb – das sind häu­fig getrenn­te Denk­wei­sen und unter­schied­li­che Auf­ga­ben. Bei OWP12 hat­ten wir dage­gen alles in einer Hand. Und die­se Chan­ce wol­len wir nut­zen. Wir reden nicht län­ger nur noch über Hard­ware, die ich anfas­sen kann. Ist die Tür rich­tig mon­tiert? Sind die Lei­tun­gen für den Brand­schutz gezo­gen?
Bis­her war der Soft­ware­an­teil in einem Gebäu­de ja sehr über­schau­bar. In unse­ren Pro­jek­ten ‚The Ship‘ in Köln, ‚Ham­mer­brook­lyn‘ in Ham­burg oder dem ‚Cube‘ in Ber­lin haben wir gemein­sam mit unse­ren Kun­den des­we­gen eine Digi­ta­li­sie­rungs­stra­te­gie ver­an­kert, die neue Geschäfts­mo­del­le ermög­licht. Wenn ich etwa stun­den­wei­se mei­ne Büros ver­mie­te, und das über eine App läuft, über die die Kun­den buchen und auch die Abrech­nung bekom­men, dann muss das funk­tio­nie­ren. Und wenn dann die Soft­ware nicht läuft, mit­samt aller dahin­ter lie­gen­den tech­ni­schen Funk­tio­na­li­tä­ten, dann kann es sein, dass mei­ne gan­ze Geschäfts­idee, die ich mit dem Gebäu­de habe, kippt. Es ist also nicht län­ger nur wich­tig, dass die Hard­ware fer­tig wird. Der Fokus liegt auch auf der Soft­ware, die neue Geschäfts­mo­del­le ermög­licht.“
In OWP12 kommt eine eigens ent­wi­ckel­te App zum Ein­satz, mit der unter ande­rem alle Raum- und Büro­platz­bu­chun­gen durch­ge­führt wer­den. Drees & Som­mer arbei­tet schon seit meh­re­ren Jah­ren ohne fes­te Arbeits­plät­ze. Neben die­sem Tool gibt es eine Zugangs­kon­trol­le mit der App. Auch die Cafe­te­ria arbei­tet mit Erfas­sung und Abrech­nung in der App.

Die Sen­so­rik des Gebäu­des ist vor allem im Beleuch­tungs­sys­tem integriert

Tho­mas Ber­ner erzählt, dass die Ent­wick­lung einer eige­nen App mitt­ler­wei­le zu einem moder­nen Büro­ge­bäu­de gehört wie Lüf­tung oder Hei­zung. „Es geht nicht mehr nur dar­um, dass das phy­si­sche Bau­en recht­zei­tig fer­tig ist. Damit die nöti­ge Soft­ware auch im Betrieb getes­tet wer­den kann, muss zusätz­li­che Zeit ein­ge­plant wer­den. Das ver­än­dert das Bau­en, da braucht es ganz neue Denk­wei­sen.
Und wenn wir nur auf einer Soft­ware-Platt­form arbei­ten, also Sub­sys­te­me von lau­ter ein­zel­nen Gewer­ken ver­mei­den, dann sind wir deut­lich bes­ser auf­ge­stellt etwa bei Kri­sen­si­tua­tio­nen. Ich kann an jeder Stel­le, wo ich das als Betrei­ber brau­che, spä­ter fest­le­gen, wo ich etwa Schal­ter benö­ti­ge, weil die Struk­tu­ren das zulas­sen. Und da punk­tet die Ema­ly­tics-Funk­tio­na­li­tät von Phoe­nix Con­ta­ct entscheidend.“

Stef­fen Szeidl pflich­tet ihm bei: „Zukünf­tig müs­sen wir das The­ma Gebäu­de­au­to­ma­ti­on viel eher den­ken, schon in der Pla­nung und viel grund­sätz­li­cher. Das ist der ein­zig rich­ti­ge Weg, der auch intern von uns in zukünf­ti­gen Pro­jek­ten neu auf­ge­stellt wird. Die Adap­ti­ons­mög­lich­kei­ten von Ema­ly­tics in die Zukunft sind ein­fach über­zeu­gend. Und mit dem Sys­tem von Phoe­nix Con­ta­ct sind wir kom­plett fle­xi­bel, kön­nen Nut­zun­gen umwid­men, ohne etwa ganz neu Kabel­tras­sen ver­le­gen zu müs­sen. Wir kön­nen über Soft­ware­pro­gram­mie­rung Din­ge ver­än­dern, ohne dass das jemand über­haupt groß mit­be­kommt, ohne bau­li­che Maß­nah­men. So muss das Bau­en der Zukunft aussehen.“ 

Drees & Som­mer
You­Tube: Die Grün­fas­sa­de von OWP12
You­Tube: Vor­fer­ti­gung TGA-Module

Phoe­nix Con­ta­ct Buil­ding Auto­ma­ti­on
White­pa­per zum The­ma Smart Buil­ding Design

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